전세 재계약하는 방법, 전세연장시 알아야 하는 내용_1 (+ 복비)

'전세 계약서, 확정일자, 은행 전세대출 연장, 전세반환보증'

전세를 연장하면서 임대보증금(전세금)이 변동되면

재계약하는게 더 복잡해지죠

대출을 연장해야하거나 전세보증금반환보증을 연장해야 되는 것도 확인해봐야됩니다.

그럼 전세연장 하는 방법과 연관된 사항들은 어떻게 준비해야되는지 작성하겠습니다.


*먼저알아볼 것
집주인이 임대사업자인지 확인
> 렌트홈 홈페이지에서 내가 살고있는 집을 확인해보면 집주인이 임대사업자인지 확인가능.

임대사업자 여부에 따라 전세계약갱신거부불가, 전세반환보증보험 의무 등이 달라집니다.

■집주인 실거주
집주인이 임대사업자면 실거주가 불가능합니다.
또, 특별한 사유없이 전세계약갱신 거절이 불가합니다.

또, 임대사업자와 관계없이 전세계약만료 6개월전에 실거주 통보를 해야합니다.
그렇지않았다면 실거주는 불가능

■전세계약연장시 1년단위 계약
1년마다 전세보증금을 늘리려고 1년단위 계약을 원할 수 있는데,
임차인은 1년 계약을 하더라도 2년간 살 수 있는 권리가 있는데 이때 1년 후 보증금 증액을 해야되는지는.. 확인해봐야됩니다.. (아래의전월세지원센터에 문의를..)
따라서, 애초에 1년 재계약을 안하는 것도 방법입니다. 전세 재계약임으로 갱신거절은 특별한 사유가없으면 안되고 뭐하면 계약갱신청구권을 사용해서 2년으로 재계약을하면됩니다.

○전세계약연장 방법

□ 묵시적 계약연장
묵시적 계약연장은 전세 만기 1개월 전까지 임대인(집주인)이 전세 계약종료를 통보하지 않으면 자동으로 2년간 전세계약이 연장되는 것입니다.(이전에 계약한 조건 그대로 연장)

그런데, 조금 헷갈리는 것이 전세계약만기 6개월전 ~ 1개월전 사이에 집주인이 전세 계약종료를 얘기한다면, 임차인(세입자)는 무조건 방을 빼야되는 것인가?
> 계약서상의 갱신거절이유에 해당하지않으면 전세계약을 거절할 수 없다고 보는데, 정확히 확인하는게 좋겠죠?

서울시 전월세보증금 지원센터
02-2133-1200

서울시 전월세관련 문의, 분쟁에 대해 도움을 주는 곳이니 애매한 부분이 있으면 확인해보시면 좋습니다.


□전세금 증액 재계약
전세금이 증액 됐을 때 재계약하는(연장하는) 전세계약서 작성 방법은 2가지 입니다.

1. 이전 보증금과 증액된 보증금을 합한 금액으로 전세계약서 작성

2. 증액된 보증금에 대한 전세계약서 작성


*주의할 점
이전에 계약할 때 작성했던 전세계약서를 훼손하면 안됩니다. 그건 그대로 갖고 계셔야되요.
또, 이전 계약서 확정일자도 그대로 있는 상태에서
재계약서에도 확정일자를 받아야합니다.
재계약서에 확정일자를 받는다고 이전 계약서 확정일자가 없어지는건 아닙니다.(동사무소에서 재개약 확정일자라고하면 됩니다.)
저는 1번 이전 보증금과 증액된 보증금을 합한 금액으로 전세계약서를 작성하시기를 추천드립니다.

그럼,
이전계약 보증금액이 3억이라고하면
새로 작성하는 재계약서에는 3억 + 증액(아마도5%) = 3억1500만원 으로 보증금이 정해지겠죠?

계약금
중도금
잔금

각 항목에는
계약금에 기존 보증금 3억
중도금 없음
잔금 증액금 1500만원 이 쓰여질거고

잔금일자는 이전 전세일이 끝난 다음날(새 전세일이 시작되는 일)로 합니다.

그런데, 재계약의 경우에는 잔금(증액분)을 미리 치뤄도 되고 대신 영수증을 받아놓아도 됩니다.

주의할점은!!
특약사항에
'본 계약은 0000년 00월 00일 보증금0000만원 증액에 의한 계약임' 을 명시하셔야됩니다.

전세 재계약시 복비는 어떻게될까요?

당사자들끼리(임대인, 임차인) 재계약 서류를 작성해도 되지만 부동산은 무섭기 때문에
공인중개사를 껴서 '대필'로 작성하면됩니다.

이때는 내용을 그저 대신 써주는 것이기 때문에
대필료는 임대인, 임차인 각각 지불하며
5 ~ 10 만원을 지불하고
착한? 중개사는 안받기도 한다는데..
(대필이기 때문에 공인중개사가 계약서에 도장을 찍어줄 이유는 없지만 찍어준다면 모른척 받는게 낫겠죠~?)

https://kindsoochul.tistory.com/m/164

전세 재계약하는 방법, 전세연장시 알아야 하는 내용_2